2026城市更新四大核心赛道落地！实操路径+未来趋势全解析
发布时间：2026-04-07
来源：高登咨询
作者：SSH
2026年全国两会为城市更新划定高质量发展方向，各省市结合区域实际制定实操举措和年度目标，围绕老旧小区改造、基础设施补短板等关键领域推进试点项目建设。目前城市更新已形成四大核心实施赛道，同时针对项目推进中的堵点难题，两会也给出了针对性破局路径，未来五大核心趋势将引领行业迈入内涵式发展新阶段。
一、四大核心赛道，因地制宜推进项目落地
结合全国两会中央部署与各省市两会实操安排，2026年城市更新的重点实施方向清晰明确，各地差异化推进，政策支持力度大、项目落地性强，成为行业布局的核心抓手。
（一）老旧小区与“好房子”建设：筑牢民生保障基本盘
老旧小区、城中村、危旧房改造是城市更新的核心民生工程，政策支持确定性强、群众接受度高，各地均出台具体量化目标。
北京计划改造完工老旧小区300个以上，加装电梯800台以上，完成507栋危旧简易楼排险；重庆明确完成600个老旧小区改造；广西计划实施城中村和危旧房改造5.4万套；吉林大规模推进既有住宅加装电梯。同步推进“好房子”建设，山东要求每个县市区打造至少1个样板项目，安徽、黑龙江等地推动老房改造与“好房子”建设有机结合，完善周边便民配套，构建15分钟生活圈。
（二）基础设施补短板与城市生命线工程：打造安全韧性核心
聚焦城市“里子工程”，重点推进地下管网改造、综合管廊建设、老旧管线更新，多为国家级专项资金重点支持方向，落地性强，是地方政府争取上级资金支持的核心领域。
广东计划新建改造地下管网管廊9000公里，江西改造提升4000公里地下管网，陕西常态化更新老化燃气管道；湖北新增100个口袋公园，海南打造“清凉城市”、推进绿廊绿道建设，同步完善城市排水防涝体系，全方位补齐基础设施短板，筑牢城市安全防线。
（三）完整社区建设与长效运营：从建设向运营转型
打破“重建设、轻运营”传统模式，推动城市更新向完整社区建设演进，湖南创新“社区治理合伙人”机制，打造“咨询、投资、建设、运营”一体化服务体系；广西完善“一老一小”服务配套，提升物业服务质量；各地普遍将社区食堂、助老服务、充电桩、停车位等便民设施纳入改造标配，坚持运营前置理念，同步谋划产业导入，保障项目长效可持续运营，实现从“改造房子”到“营造生活”的转变。
（四）历史文化保护与文旅融合：城市文脉传承新路径
摒弃破坏性建设，推行“微改造”模式，兼顾历史文脉传承与经济价值提升，是具备文旅资源的城市重点发力的方向。
如甘肃推进兰州白塔山庄历史文化街区活化利用，重庆忠县对老街进行保护性更新，打造生活+文旅+消费复合场景；北京推进故宫周边、白塔寺历史风貌区保护，天津修缮历史建筑打造文旅打卡地，江西推动历史文化名城申报，实现城市更新与文化保护有机融合，让城市留住记忆、守住根脉。
二、三大实操落地与破局路径：破解堵点，规范项目实施
针对当前城市更新项目推进中存在的权责不清、标准缺失、矛盾纠纷、技术滞后等堵点问题，两会提案与政策部署给出了针对性破局路径，推动项目规范化、高效化落地。
（一）完善法治与标准体系，夯实制度基础
多位代表建议出台国家层面《城市更新条例》，从法律层面厘清政府、市场、产权人三方权责，健全矛盾纠纷化解机制，破解“一户反对、全楼搁置”难题；加快制定老旧小区加装电梯、既有建筑改造专项法律条款，完善高低楼层业主协商补偿机制；建立健全城市更新技术规范体系，明确绿色低碳、适老化、消防等底线标准，针对学校、医院、传统民居制定专项改造标准，避免全国“一刀切”，同时出台房屋全生命周期管理法规，强化房屋定期体检与质量监管。
（二）创新技术应用，提升改造质效
大力推广智能建造技术，将“智能建造-MiC技术”等模块化智能建造列为危旧房原拆原建推荐技术路线，完善相关标准，出台容积率激励政策，破解改造周期长、扰民等难题；推动绿色建材、装配式建筑应用，采用发电玻璃、高性能隔声等新材料，实现“微改造、快施工”；强化数字技术赋能，推进数字孪生城市建设，提升改造精细化、智能化水平，同时优化审批流程，推行“一窗受理、联合验收”，为新型技术应用开辟绿色通道。
（三）优化实施模式，强化多方协同
推行片区统筹、连片改造模式，整合零散项目，降低投资成本，提升改造整体性；建立跨部门协同推进机制，强化土地、资金、政策要素保障；形成“国企平台主导+专业运营商参与+央企民企合作”的实施格局，地方国企作为投资建设主力军，专业运营商负责长效运维，社会资本参与经营性项目，同时强化居民主体地位，推动从“要我改”向“我要改”转变，构建多元共治格局。
三、五大核心趋势，引领城市更新高质量发展
基于“十五五”规划纲要草案与2026年两会中央、地方部署，城市更新将呈现完整社区主流化、智慧赋能全面化、绿色低碳硬约束、存量盘活加速化、区域协同深度化五大趋势，行业发展进入高质量、内涵式新阶段。
1.完整社区建设成主流：社区食堂、助老服务、充电桩、停车位等便民配套成为老旧小区改造标配，从“改造房子”到“营造生活”，长效运营成为项目核心考核指标。
2.智慧赋能全面升级：数字孪生、城市运行“一网统管”、智能监护等技术从一线城市向二、三线城市普及，城市基础设施数智化改造与“平急两用”设施建设成为重点。
3.绿色低碳成硬约束：既有建筑节能改造、海绵城市、韧性城市建设成为城市更新必选要求，海南“清凉城市”生态理念落地、各地绿色社区建设成为特色方向，绿色建材使用纳入法定要求。
4.存量资产盘活加速：老旧厂房、工业遗址、桥下街角、空置地块等低效空间改造利用全面推进，重庆打造“山城后巷”100条，辽宁推进老旧厂区更新，江苏常州综合利用255宗城镇空置地块。
5.区域协同联动发展：从城市内部片区统筹升级为城市群、都市圈协同更新，京津冀、长三角、粤港澳大湾区推动城市更新一体化，都市圈内部实现资源共享、产业互补、政策协同。
结语
2026年两会推动城市更新完成从规模到质量、从工程到民生的全面转型，核心是通过高质量更新，打造宜居、韧性、智慧、文明的现代化人民城市，既是新型城镇化深化的必然要求，也是扩大内需、保障民生的重要举措。
未来，城市更新需坚持存量优先、安全兜底、民生为本的导向，用足用好多元资金，聚焦核心赛道差异化布局，强化规范实施与长效运营，让城市更新真正成为推动新型城镇化建设、提升群众生活品质的核心引擎，打造宜居、韧性、智慧、文明的现代化人民城市。
城市更新,两会部署,四大核心赛道,完整社区,基础设施补短板,城市生命线工程,历史文化保护,智慧赋能,绿色低碳,存量盘活
上一篇
上一篇
