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城市更新新纪元：建筑企业如何抓住中央财政200亿红利？

发布时间：2025-06-10

来源：高登咨询

作者：gd

清晨的青岛老城区，工人们正在拆除一处房龄25年的老旧小区外墙。与此同时，3公里外的政务大厅里，市民王女士正签署协议，将自家60平方米的二手房以评估价200万元卖给政府平台公司，换购一套120平方米的新房。这是青岛市“以旧换新”政策的缩影：政府收购1200套老旧住房改造成保障房，财政每套补贴3万元，银行提供2%贴息贷款，撬动销售新建商品住房1200套以上。

这一场景背后，是中央财政的强力托举。2025年4月，财政部、住建部发布《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，中央将投入超200亿元，单个城市最高补助12亿元城市更新，并首次将“消费型基础设施”纳入支持范畴，要求既有片区更新必须融合文旅、餐饮等业态一体打造。这些新动向都在表明，城市更新正从“拆建改造”转向“场景运营”，成为扩内需、促消费的新战场。

对于建筑行业从业者，如何把握政策红利？本文将从政策变化、行业机遇、企业策略三个维度深度解析。

1、突出体现城市更新是扩大内需的重要抓手

和2024年相比，2025年中央财政支持实施城市更新行动，有几个明显变化：

一是规模再次扩容。

2024年城市更新支持15个示范城市，2025年名额扩大到最多20个城市。

二是重点支持区域调整。

2024年城市更新支持重点向超大特大城市和长江经济带沿线大城市倾斜，2025年主要向超大特大城市以及黄河、珠江等重点流域沿线大城市倾斜，入围门槛的提高意味着资源将进一步向经济基础扎实、人口规模庞大的城市集中。

三是城市级别提高。

2024年城市更新支持政策对象是地级及以上城市，范围包括地级市、副省级城市以及直辖市等。而2025年改为大城市及以上城市，将地级市排除在外，这一调整显著提升了资金投放的精准性和项目含金量。

四是注重向提振消费方面发力。

2025年城市更新支持政策，除继续重点支持地下管网更新、污水管网“厂网一体”建设外，还提出“既有片区更新改造要注重文化、旅游、餐饮、休闲娱乐等一体打造，加强消费型基础设施建设”这一要求，符合国务院常务会议提出“城市更新是扩大内需的重要抓手”这一会议精神。

2、建筑企业三大结构性红利

中央财政定向支持为城市更新注入强心剂，资金分配机制优化催生结构性机遇：

1、地下管网、城市生活污水处理“厂网一体”机会，聚焦城市供排水、燃气、供热等城市地下管网更新改造和经济集约型综合管廊建设。

国家发改委副主任刘苏社近日表示，2025年将继续加大力度支持地下管网建设，在两个1000亿项目清单和投资计划当中，城市更新占有一定的比例，主要安排城市燃气、供排水、供热等管网建设，突出人口规模大密度高的重点城市和中心城区，推动解决燃气管网老化、城市内涝、供水管网漏损等突出问题。建筑企业可重点关注中西部西安、兰州等管网老化率较高城市。

2、消费型基础设施崛起重塑城市更新价值链，场景化运营能力成核心竞争力。

2025年政策首次明确要求片区更新需“文化、旅游、餐饮、休闲娱乐一体打造”，标志着城市更新从单一硬件改造向消费场景营造的转型。典型案例如从城中村蝶变重生的上海蟠龙天地商业区，成都工业遗址猛追湾片区将7条街巷连成一片，沿街引进书店、咖啡馆、餐饮店、文创空间等，成为年轻人的热门打卡地，这些案例都验证了“空间价值再造”的商业逻辑。建筑企业需从“工程承包商”思维向“场景运营商”角色升级。建筑企业可重点布局三大方向：

既有片区更新改造：历史文化街区、老旧小区、口袋公园、绿地开放；

文旅融合项目：可配套餐饮、演艺等业态以延长消费链；

社区微更新项目：包括加装电梯、社区商业建设与运营等“15分钟便民圈”工程对接片区的更新改造升级。

3、智慧化改造：数字技术或将重塑竞争力格局。

住建部要求2025年地级市全面实现燃气、供水管网智慧监测，本次新政再次强调了居民小区二次供水设施专业化服务机制，建立地下管网“一张图”设施动态更新机制和长效运行机制等要求。同时，新政进一步强化了“按效付费”机制，要求企业从“施工量考核”转向“运营效果考核”。建筑企业不仅掌握或具备集成智慧管网技术的能力，还需构建覆盖项目全周期的技术标准体系以获取技术和绩效的双溢价。这些机制变革要求建筑企业强化与地方政府、科技公司的生态合作，从单一工程承接方升级为资源整合平台。

3、建筑企业的新政应对策略

1、精准城市选择：聚焦“双低区域”

优选债务率低于60%的城市、已建立项目库的城市（如上海入库项目享受土地、融资政策倾斜），避开隐性债务高风险区。

2、项目组合创新：将公益性项目与盈利性开发打包实现资金平衡

如青岛的旧房收购资金专项用于新房建设，封闭监管规避风险；重庆用商业地块收益反哺老旧小区改造，社会资本占比不低于30%。

3、融资模式突破：用足政策工具箱

政策性贷款：国开行“城市更新贷”利率低至3.5%；

REITs退出：保障房、停车场等资产可发行公募REITs；

专项债撬动：如江苏“城新贷”贴息1%。

4、前置介入城市体检与规划编制

城市更新项目的立项都要遵守“先体检、后更新，无体检、不更新”原则，建筑企业可通过提供“城市更新顾问”服务抢占方案设计先机。

4、寄语：