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高登原创|不同合同形式下发包人和承包人的风险
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高登原创|不同合同形式下发包人和承包人的风险

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目前建筑行业主流的合同形式有四种:固定总价合同、固定单价合同、可调价格合同、成本加酬金合同,对于发包人、承包人各有优势与风险:

 

一、固定总价合同

固定总价合同是为供货方提供一个完成任务的固定价格的合同。履行合同的承包商必须承担完成工作的责任而不管完成工作的成本是多少。在这种合同中,价格保持不变,除非采购双方均同意改变。对项目团队是低风险的,因为不管项目实际耗费了供应商(包括分包商)多少成本,项目团队都不必付出多于固定价格的部分。但对供应商来说,这种合同是高风险的,因为如果完成项目后的成本高于原计划成本,供应商将只能赚到比预计要低的利润,甚至出现亏损。

对发包人而言管理工作量小,价格调整因素少,价格可控,但是在合同价较低时,在施工过程中很有可能会发生停工或偷工减料的现象,承包人在项目实施过程中,为了保证项目效益,很可能通过“二次经营”获取补偿

对承包人而言价格中包含的风险因素多,有可能带来较大的收益,但是同时要承担量和价的风险,施工过程中需要严格控制成本。

 

二、固定单价合同

固定单价合同是指合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础,工程任务和内容明确,业主的要求和条件清楚,合同单价一次包死,固定不变,即不再因为环境的变化和工程量的增减而变化的一类合同。在这类合同中,承包商承担价格的风险,发包方承担量的风险。

承包合同在国际贸易当中的工程承包里固定单价合同是指根据单位工程量的固定价格与实际完成的工程量计算合同的实际总价的工程承包合同。

对发包人而言与承包人风险共担,有利于工程施工合同的履行,但是需要承担清单缺项和漏项以及工程量错误的风险,对于工程量计量的要求非常高。

对承包人而言在投标时不需要复核工程量,量的风险由发包人承担,可以采用不平衡报价法来保证项目效益,但是在投标时要考虑综合单价中包含的风险因素,需要考虑工程量变化对综合单价的影响,施工过程中需要及时做好新增项目的价格确认工作。

 

三、可调价格合同

可调价格合同又称为变动总价合同合同价格是以图纸及规定、规范为基础,按照时价(Current Price)进行计算,得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。可调价格合同的含义:双方在专用条款内约定合同价款调整方法的合同。

对发包人而言可以吸引更多的投标人参与投标,有可能通过优价获得优质工程,但是管理的工作量很大,对计量和价格调整的要求很高,需要承担很大的风险

对承包人而言风险相对较小,但正是由于风险小,由风险所带来的效益也会小

 

四、成本加酬金合同

成本加酬金合同,是由业主向承包人支付工程项目的实际成本,并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。即工程最终合同价格按承包商的实际成本加一定比例的酬金计算,而在合同签订时不能确定一个具体的合同价格,只能确定酬金的比例。其中酬金由管理费、利润及奖金组成。

当实行施工总承包管理模式或CM模式时,业主与施工总承包管理单位或CM单位的合同一般采用成本加酬金合同。

对发包人而言可以使工程尽早开工,但是同样管理工作量大,成本的判断与积累难度大、承担风险大

对承包人而言几乎没有任何风险,因此由风险所带来的效益几乎没有