城市更新别丢了“烟火气”！清退安置、招商运营的民生答案
发布时间：2025-12-02
来源：高登咨询
作者：KYU
上篇小编介绍了城市更新中政府与企业的机制博弈，其实比这些更难的，是“人的问题”。当更新方案敲定，租户不愿搬怎么办？改造后租金涨了，老街坊住不起了怎么办？商业火了，但“烟火气”没了又怎么办？今天我们就聚焦这三大民生痛点，看看城市更新该如何兼顾“活力”与“温度”。
一、清退安置：更新启动的“最后一道坎”
地方政府点头、产权人同意、开发商掏钱——看似万事俱备的更新项目，常卡在“原占有人清退”上。这里的原占有人，可能是租了十年的商户，可能是住了半辈子的租户，也可能是涉及外事的外籍租客，每一类都有自己的“难”。
上海某地块的清退经历，堪称“教科书级难题”。这个项目里，原占有人成分复杂：有两家外籍企业的办事处，涉及外事沟通；有3户租户是“善意第三方”——他们从二房东手里租房，有合法合同，却不知道产权早已变更；还有2户是低收入家庭，靠摆摊维持生计，担心搬出去后没地方住。
协调工作从2019年中期开始，光是和外籍企业对接就用了3个月，既要讲清更新政策，还要帮他们联系新的办公地点。对“善意第三方”，开发商最终同意补偿3个月租金作为搬迁费，同时帮他们对接周边的平价房源。对低收入家庭，政府则协调社区提供公益性岗位，确保他们的生活有保障。整个清退过程花了18个月，比原定计划多了整整半年。
这个案例告诉我们，清退安置从来不是“强拆硬赶”，而是“精准施策”。对有经济能力的租户，用合理补偿解决；对困难群体，用民生保障兜底；对特殊情况，用柔性沟通化解。只有把“人的问题”解决好，更新才能真正落地。
二、招商运营：从“赚快钱”到“养街区”的转变
改造完成只是开始，能不能持续运营下去，才是城市更新的“试金石”。对开发商来说，招商运营的核心是“赚钱”，但怎么赚，决定了街区的“气质”。
很多开发商一开始想“赚快钱”，把街区全部租给网红餐饮、奢侈品店，结果往往是“昙花一现”。某历史街区改造后，引入了20多家网红店，开业初期人气爆棚，但半年后就有15家倒闭——高租金让商家压力大，同质化业态也让游客失去兴趣。
上海某路的运营逻辑则完全不同。改造前，沿街店铺租金不足5元/㎡·天，改造后开发商没有一味涨租，而是先做“业态规划”：保留30%的传统老店，比如修鞋铺、裁缝店；引入40%的文化创意业态，比如独立书店、设计师工作室；剩下的30%留给特色餐饮。这种“新旧融合”的业态组合，让街区既有“网红属性”，又有“生活气息”。
运营过程中，开发商还会“主动赋能”商家。比如帮独立书店对接文化资源，举办读书分享会；为特色餐饮引流，联合小红书做推广。这种“不是只收租，而是共成长”的模式，让愚园路的商铺续约率高达90%，租金也稳定在15-20元/㎡·天，开发商的年收益超过1200万元。事实证明，招商运营不是“一租了之”，而是要靠精准定位和持续服务，养出有活力的街区。
三、社区融合：别让更新赶走“老街坊”
城市更新最受争议的问题，莫过于“绅士化”，改造后的街区越来越高端，老街坊却因高房价、高租金被迫搬走，曾经的生活气息被商业气息取代。上海新天地、成都宽窄巷子都曾面临这样的质疑：商业是火了，但“烟火气”没了。
成都某路的更新给出了不一样的答案。改造前，它是充满生活气息的老街区，但基础设施陈旧；改造时，政府明确要求“三个保留”：保留原住民、保留老店铺、保留生活场景。开发商没有大规模拆迁，而是对老旧房屋进行“微改造”，加装电梯、翻新外立面，同时严格控制租金涨幅，传统老店的租金涨幅不超过5%，原住民的房租由政府补贴30%。
改造后引入了文创书店、特色咖啡馆，但也保留了社区食堂、生鲜超市；年轻人来打卡消费，老街坊照样能买菜、下棋、晒太阳。一位住了30年的老街坊说：“街道变漂亮了，物价没涨，熟人都还在，这才是我们想要的更新。”
要避免“绅士化”，政府的角色至关重要。一方面要通过政策约束开发商，比如要求预留10%—15%的保障性租赁住房，控制商业业态中民生配套的比例；另一方面要建立“居民参与机制”，更新规划、业态选择、租金标准，都要征求原住民的意见。城市更新不是“为新而新”，而是要让老街坊“留得住、住得好”，让新居民“融得进、有归属感”。
结语：城市更新的本质是“人的更新”
从政府内部的条块协调，到产权人与开发商的权益交易；从租户的清退安置，到社区的融合共生，城市更新从来不是“空间的简单翻新”，而是“人的需求重构”。地方政府要当好“协调者”，平衡各方利益；开发商要当好“建设者”，兼顾盈利与责任；居民要当好“参与者”，主动表达诉求。
我们期待的城市更新，不是千篇一律的网红街区，也不是封闭守旧的老社区，而是老洋房里有咖啡香，老弄堂里有修鞋声；年轻人打卡文创店，老街坊在社区食堂吃饭。让每一个人都能在更新中找到自己的位置，这才是城市更新最该有的温度。
你对城市更新有什么期待？你身边有哪些让人暖心的更新案例？欢迎在评论区留言分享，我们一起为有温度的城市建言献策～
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